Интернет партия России. Официальный сайт
Вместе Мы можем
улучшить жизнь в России
Поддержать поданные
Общественные инициативы
собрать 100 тыс. подписей
       

Интернет
партия
России


Уменьшить стоимость арендной платы за съём квартир в России

Под редактирована 9.03.2017 г.

Многие граждане при переезде в крупный город на новую работу, заработки, на время обучения в ВУЗе (техникуме) или по другим жизненным причинам, обстоятельствам, вынуждены снимать квартиру в наём.

По сведениям из интернета «только в Москве сдаются в аренду порядка 200 тысяч квартир, это около 20% от всего объема жилого фонда. Однако по этому показателю Москва серьезно отстает от столиц развитых стран. По данным Международного союза квартиросъемщиков, в среднем в Европе 40% людей живут в арендованных квартирах. В Америке треть населения снимает квартиры и дома. При этом наибольшим спросом жилье пользуется в крупных городах. К примеру, в Сан-Франциско 65% жилья сдается в аренду, а в Нью-Йорке - 70%.»

При этом в России сдают квартиры обычно частные лица. В большинстве случаев, факт сдачи в наём жилья стараются скрыть, чтобы не платить налоги.

В 2012 года Правительство утвердило план по развитию рынка арендного жилья в России.
«Развивать рынок арендного жилья предлагается с использованием механизма частно-государственного партнерства. Выглядело бы это так: муниципалитет выбирает несколько участков, находящихся у него в собственности, привлекает инвестора, который строит этот дом, становится его владельцем и управляющей компанией. Инвестор получает доход, управляет домом, следит за качеством ремонта. А у муниципалитета появляется фонд социального найма, жилье, которое можно предоставить дефицитным специалистам или тем, кого нужно срочно переселить из ветхого фонда.»

Вопрос только, какую цену за съём жилья установит его владелец.
Дело в том, что инвестор будет брать деньги в кредит у банков, из-за чего съём квартиры будет сравним с ценой выплаты кредита по ипотеке.
Если инвестор найдёт деньги минуя банки, то всё равно захочет получить прибыль превышающую инфляцию или достичь окупаемости вложений в течении 10-15 лет.
Либо инвестор, при использовании механизма частно-государственного партнерства, будет просить компенсировать, за счёт муниципального бюджета, часть расходов по взятому кредиту на строительство арендного жилья.

Если рассмотреть проблему развития арендного жилья с позиции квартиросъёмщиков. То можно предложить механизм строительства арендного жилья выгодный в основном гражданам-квартиросъемщикам.
Но…, не выгодный инвесторам (банкам), из-за очень низкой окупаемость 70 лет.

Рассмотрим следующий пример.
Допустим государство, через госкорпорацию (компанию, с 51% акций принадлежащих государству) построило 20 тыс.квартир (первой очереди) для сдачи их в коммерческий наём гражданам. Полученные деньги с квартиросъёмщиков госкомпания использует только для последующего строительства нового арендного жилья для сдачи в наём.

Необходимо размер ежемесячной арендной ставки за съём жилья установить на уровне 0,25% от рыночной стоимости нового жилья.
Для того, чтобы за следующие 33 года, построенное жильё первой очереди окупилось (100%/33года=3,03%/12мес=0,25%). То есть, вложения окупятся строительством (сдачей в эксплуатацию) 20 тыс. квартир второй очереди для квартиросъёмщиков.

Для информации.
Сейчас, в новостройках эконом класса, современные типовые 2-х комнатные квартиры имеют, ориентировочно, минимальную площадь 55 кв.метров. ("Каталог типовых квартир" http://plan.rinet.by/?catalog ). В 2015 году, средняя стоимость 1 кв.м составляла 39531 руб., для города и посёлков городского типа ("Федеральная служба государственной статистики" http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/# )

Для 2-х комнатной квартиры стоимостью в 2,174 млн.руб, ежемесячная ставка 0,25% от рыночной стоимости, составит 5436 руб в месяц в первый год (2,174млн.руб/100%=21742руб*0.25%=5436руб).

В последующие годы размер ежемесячной платы увеличится, от возросшей из-за инфляции, рыночной стоимости нового жилья в данном микрорайоне (муниципальном образовании).

Для строительства 20 тыс.квартир 2х комнатных квартир (первой очереди), потребуется 43,480 млрд.руб (20тыс.кв.*2,174млн.руб=43,480млрд.руб)

Можно сравнить с объёмами бюджетных ассигнований одной из программы, государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" переселения граждан из ветхого и аварийного жилья и отдельных категорий граждан (инвалидов, участников ВОВ), на 2016 год предусмотрено выделение 50 млрд.руб.

Через следующие 33 года будет достигнута «прибыль» в 100%, сдачей в эксплуатацию ещё 20 тыс.квартир третьей очереди, плюс дополнительно 20 тыс.квартир за счёт квартиросъёмщиков второй очереди.

Строительство многоэтажных домов, должно удовлетворять требованиям - долговечности, возможность простоять многоэтажному дому не менее 70 лет, чтобы при низкой арендной плате, квартиры окупились и принесли прибыль (обеспечили рост строительства нового арендного жилья).

Наличие индивидуального газового отопления в каждой квартире, для снижения коммунальных платежей.

Обязательно, должна быть запрещена приватизация арендуемого жилья.
Для того, чтобы на месте пришедшего, от времени в ветхое (аварийное) состояние арендного жилья в многоэтажном доме, построить новое арендное жильё, не переплачивая за землю (не увеличивая стоимость строительства многоэтажного дома).

Данный пример показывает, что теоретически возможно строить квартиры, только за счёт платы с квартиросъёмщиков, минуя грабительские банковские кредиты. Если только на начальном этапе государство за счёт бюджетных средств построит определённое количество арендуемого жилья.

Рыночная стоимость жилья может быть значительно больше, к примеру, в Москве стоимость однокомнатной квартиры достигает 6 млн.руб, из-за чего ежемесячная плата за съём квартиры увеличится в трое, до 21 тыс.руб (5436руб*3=16308руб). И на оборот, в небольших (провинциальных) городах стоимость в новостройке однокомнатной квартиры в районе 1,5 млн.руб, плата за съём квартиры составит 4077руб.

Строительство арендного жилья с платой за съём 0,25% от рыночной стоимости квартиры, сделает доступным проживание в городе, семьям с низким достатком, для которых недоступна покупка своей квартиры по ипотеке.
Так же, поможет семье немного поднакопить деньги на покупку своего жилья, чтобы затем за счёт большего первоначального взноса уменьшить размер ежемесячного платежа по кредиту, и срок на который берётся кредит.

Если купить квартиру стоимостью в 2,174млн.руб. в ипотечный кредит на 20 лет под 13%. Сумма ежемесячного платежа банку (она же нагрузка на семейный бюджет), составит 20 163 руб. (расчёты проводил с помощь калькулятора аннуитетных кредитов http://calculator-ipoteka.ru/calculator.php ).

Разница по сравнению с арендной платой за съём квартиры, в месяц составит 14 727 руб (20163руб-5436руб=14727руб).

Единственно, необходимо учесть, что размер арендной платы за съём квартиры ежегодно растёт из-за инфляции, из-за чего уменьшается разница (выгода) по сравнению с покупкой квартиры в кредит.

Но за некоторое время (10 лет), можно поднакопить деньги, чтобы взять кредит на покупку своей квартиры, под меньший размер ежемесячных платежей, с меньшим сроком погашения.

Вывод. В России необходимо строить арендное жильё, со ставкой за съём жилья от 0,25% и ниже, от рыночной стоимости нового жилья. Чтобы обеспечить доступность проживания в крупном городе, для семей с низким достатком, и возможности семьям копить деньги на покупку своего жилья, проживая в съёмной квартире. При сохранении окупаемости возводимого жилья, и для обеспечения роста ввода нового арендного жилья.

Далее. Много или мало строительство 20 тыс. квартир арендного жилья в год.

При ежегодной потребности в строительстве 1 млн. квартир в России, 20 тыс. квартир составит только 2 %, что явно недостаточно.

Необходимо. Чтобы доля вводимого арендного жилья в год, составляла хотя бы 10% в крупных городах. Тогда, это позволит, повлиять на уменьшение стоимость всего продаваемого жилья (всех квартир в городах).

По опубликованным данным, из Постановления правительства РФ от 17 декабря 2010 года N 1050 О федеральной целевой программе "Жилище" на 2015-2020 годы * (с изменениями на 25 августа 2015 года) http://docs.cntd.ru/document/902258321

По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2014 году средняя цена продажи жилья превосходила среднюю себестоимость его строительства на 32 %, а темп роста цен на жилье превышал как темп роста цен на строительные материалы, так и темп роста реальных располагаемых доходов населения.

То есть, есть возможность, снизить стоимость продаваемого жилья на 1/3.

Теперь, подробнее объясню, почему строительство большого количества арендного жилья с минимальной стоимостью арендной платы за съём квартиры, приведёт к удешевлению жилья на рынке новостроек, уменьшению стоимости остальных квартир приобретаемых гражданами в собственность.

Во-первых. За счёт уменьшение спроса от граждан, которые по дешёвке снимают квартиры в арендном жилье. Раньше (сейчас), высокая стоимость арендной платы за съём квартиры, подталкивала граждан покупать свою квартиру в городе, чтобы не переплачивать арендаторам.

Во-вторых. Бизнесу и богатым гражданам, станет невыгодно вкладывать свои деньги в строительство недвижимость, с целью получения в ближайшем будущем прибыли. Так как, при наличии большого количества дешёвого арендного жилья с очень низкой окупаемостью, комемерческое жильё не сможет с ним конкурировать (не принесёт прибыль от сдачи квартир в наём).

Как следствие, уменьшится спрос на строительство коммерческого арендного жилья, предназначенного, для сдачи его, гражданам, по высокой арендной плате.

В третьих. Часть граждан, проживающих в арендном жилье, через определённое количество лет, по окончанию (завершению) своей трудовой деятельность (выходу на пенсию). Уедет жить в малочисленный населённый пункт (посёлок, деревню), где на пенсию дешевле жить, лучше экология, есть возможность заниматься своим огородом (подсобным хозяйством).

Тем самым, пенсионеры освободят арендуемое жильё, для новых квартиросъёмщиков (молодой семьи) работающих в городе. Что уменьшит спрос в городе, на новое жильё для новых молодых семей.

Снижение стоимости продажи жилья к её себестоимости, увеличит доступность покупки своей квартиры по ипотеке, для менее обеспеченных семей.

При большом количестве, дешёвого арендного жилья в городах, увеличит трудовую миграцию в стране, сократив потребность в гастарбайтерах.

Гражданам, из ближайших к городу, посёлков, станет выгоднее снимать жильё в городе, чем ежедневно ездить из посёлка в город на работу, тратя деньги на проезд (бензин), время в пробках.

В чём, ещё, выгода для города, в предлагаемом коммерческом арендном жилье.

В том, что в нём, живёт платёжеспособные граждане. Они «заинтересованы» (вынуждены) платить ежемесячную арендную плату за съём жилья. Так как, иначе их, можно через суд, привлечь к уголовной ответственности, за скопившеюся задолженность по арендной плате за съём квартиры.

Граждане, проживающие в арендном жилье, не платят налог на недвижимость (жильё, землю), взнос на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Так как, в ежемесячной арендной плате за съём жилья, будет включён налог и взнос на капитальный ремонт дома.

Которые уплачивает госкорпорация (компания, с 51% акций принадлежащих государству), как собственник арендного жилья. Соответственно, налог на недвижимость в местный бюджет, взносы за капитальный ремонт, на счёт в Фонд капитального ремонта регионального оператора.

Немного посчитаем.
Средний размер ставки налога на недвижимость для квартир за год, составляет 0,1% от кадастровой стоимости жилья (которая приближена к рыночной стоимости жилья).

Если, грубо посчитать, то для новой 2х комнатной квартиры (стоимостью в 2,174 млн.руб), он составит 2174 руб., или 182 руб. месяц (2174руб/12мес=181,7руб)

Федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц составляет 7,3 рубля, на 2016 год.

Следовательно, ежемесячный взнос на капитальный ремонт для 2х комнатной квартиры (площадью 55 кв. метров) составит 402 руб (7,3руб*55кв.м=401,5руб).

Тогда, ежемесячная арендная плата за 2х комнатную квартиру, с учётом налога на недвижимость и взносов на капитальный ремонт жилья, должна увеличится на 584 руб в месяц (182+402=584 руб), с 5436 руб., при ставке 0,25%, до 6020 руб., что соответствует ставке 0,28% (0,25*6020/5436=0,276%)

Источник: http://олег-бегов.рф/sem.kvartiri.html