Интернет партия России
Вместе Мы можем
улучшить жизнь в России
Поддержать поданные
Общественные инициативы
собрать 100 тыс. подписей
       

Интернет
партия
России


Современное решение проблемы обеспечения дешёвым арендным жильём граждан.
Новые принципы строительства арендного жилья позволяющие значительно снизить стоимость оплаты за наём жилья - квартиры в России

Под редактирована 29.11.2019 г.

Из СМИ. 5.11.2019 г. Эксперты назвали города с самой дорогой и самой дешевой арендой жилья (по данным портала недвижимости Domofond.ru составлен рейтинг крупных городов России по стоимости аренды жилья).
Сравнивались цены на аренду однокомнатных квартир в 75 городах. Почетное первое место оказалось у Москвы, что вполне закономерно, учитывая, что в столице традиционно самый высокий спрос на съемное жилье. Месяц в столичной "однушке" обойдется в 36 436 руб. Дешевле всего арендовать квартиру в Волжском и Стерлитамаке: за 7 927 и 8 156 рублей в месяц соответственно.
В среднем по России съем однокомнатной квартиры стоит 16 097 рублей в месяц. Только в 13 городах из 75 арендная ставка выше, чем в среднем по стране, а в 14 наем "однушки" обходится менее чем в 10 тысяч руб.
https://rg.ru/2019/11/05/reg-cfo/eksperty-nazvali-goroda-s-samoj-dorogoj-i-samoj-deshevoj-arendoj-zhilia.html
Решение проблемы развития арендного жилищного фонда России

Ниже в статье будет доказано, что стоимость арендной платы можно вполне снизить вдвое.

Многие граждане при переезде в крупный город на новую работу, заработки, на время обучения в ВУЗе (техникуме) или по другим жизненным причинам, обстоятельствам, вынуждены снимать квартиру в наём.

По сведениям из интернета «только в Москве сдаются в аренду порядка 200 тысяч квартир, это около 20% от всего объема жилого фонда. Однако по этому показателю Москва серьезно отстает от столиц развитых стран. По данным Международного союза квартиросъемщиков, в среднем в Европе 40% людей живут в арендованных квартирах. В Америке треть населения снимает квартиры и дома. При этом наибольшим спросом жилье пользуется в крупных городах. К примеру, в Сан-Франциско 65% жилья сдается в аренду, а в Нью-Йорке - 70%.»

При этом в России сдают квартиры обычно частные лица. В большинстве случаев, факт сдачи в наём жилья стараются скрыть, чтобы не платить налоги.

В 2012 году Правительство утвердило план по развитию рынка арендного жилья в России.
«Развивать рынок арендного жилья предлагается с использованием механизма частно-государственного партнерства. Выглядело бы это так: муниципалитет выбирает несколько участков, находящихся у него в собственности, привлекает инвестора, который строит этот дом, становится его владельцем и управляющей компанией. Инвестор получает доход, управляет домом, следит за качеством ремонта. А у муниципалитета появляется фонд социального найма, жилье, которое можно предоставить дефицитным специалистам или тем, кого нужно срочно переселить из ветхого фонда.»

Вопрос только, какую цену за съём жилья установит его владелец.

Дело в том, что инвестор будет брать деньги в кредит у банков, из-за чего съём квартиры будет сравним с ценой выплаты кредита по ипотеке.

Если инвестор найдёт деньги минуя банки, то всё равно захочет получить прибыль превышающую инфляцию или достичь окупаемости вложений в течении 15-20 лет.

Либо инвестор, при использовании механизма частно-государственного партнерства, будет просить компенсировать за счёт муниципального бюджета, часть расходов по взятому кредиту на строительство арендного жилья.

Не лучше обстоит дело с определением размера платы социального найма жилья.

Так при определении максимального размера платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, устанавливается срок окупаемости инвестиционных расходов и расходов на обустройство в 361 месяц (30 лет). Добавляются повышающие коэффициенты, один из которых учитывает возмещение расходов, связанных с созданием и (или) эксплуатацией наемного дома, и уплатой процентов по кредитам (займам), связанных с созданием и (или) эксплуатацией наемного дома (значение данного коэффициента устанавливается на уровне 1,30).

Если рассмотреть проблему развития рынка арендного жилья с позиции квартиросъёмщиков. То можно предложить механизм строительства арендного жилья выгодный в основном гражданам-квартиросъемщикам. Но…, не выгодный инвесторам (банкам), из-за очень низкой окупаемость 33 года.

Рассмотрим следующий пример.

Допустим государство, через госкорпорацию (компанию, с 51% акций принадлежащих государству) будет строить ежегодно по 50 тыс.квартир (первой очереди) в течении следующих 33 лет, для сдачи их в коммерческий наём гражданам. (Это 5% от ежегодной потребности в строительстве 1 млн. квартир в России)

Полученные деньги с квартиросъёмщиков госкомпания использует только для последующего строительства нового арендного жилья для сдачи в наём.

Необходимо размер ежемесячной арендной ставки за съём жилья установить на уровне 0,25% от рыночной стоимости нового жилья. Для того, чтобы за следующие 33 года, построенное жильё первой очереди окупилось (100%/33года=3,03%/12мес=0,25%). То есть, вложения окупятся строительством (сдачей в эксплуатацию) 50 тыс.квартир второй очереди для квартиросъёмщиков.

А так же уже больше не потребуется от государства вложения бюджетных средств в строительство нового арендного жилья, так как оно выйдет на самоокупаемость за счёт поступающих средств от арендной платы квартиросъёмщиков проживающих в построенных домах первой и второй очереди. Впрочем государство исходя из экономической ситуации, может продолжить вкладывать в развитие фонда арендного жилья в России.

Главное что вообще не потребуется заёмные (кредитные) деньги инвесторов (банков) на строительство арендного жилья. Благодаря чему данный размер арендной платы будет меньше размера платы социального найма жилья (его максимально допустимого размера).

Через 66 лет (следующие 33 года) будет достигнута «прибыль» в 100%, ежегодной сдачей в эксплуатацию 100 тыс.квартир третьей очереди, за счёт квартиросъёмщиков первой и второй очереди. При этом закрывая уже 10% от ежегодной потребности в строительстве 1 млн. квартир в России, если только численность россиян за 66 лет не вырастет в 2 раза, а она к сожалению сейчас не растёт.

Через 99 лет (следующие 33 года) несмотря на то, что из эксплуатации будет выведено жильё первой очереди (по причине его устаревания, износа), но благодаря денежным средствам поступающих с ареды от 50 тыс.квартир второй очереди и 100 тыс.квартир третьей очереди, ежегодная сдача в эксплуатацию вырастит до 150 тыс.квартир четвёртой очереди. При этом закрывая уже 15% от ежегодной потребности в строительстве 1 млн. квартир в России, если ли же только опять численность россиян за 99 лет не вырастет в 3 раза.

В принципе при достижении 10-15% строительства арендного жилья, можно будет снизить его дальнейший рост уменьшением размера ежемесячной арендной ставки за съём жилья до значения 0,2% от рыночной стоимости нового жилья, с окупаемостью в 42 года (100%/(12мес*0,2%)=41,7года). Делая проживание в арендном жилье ещё более доступным.

Для информации.
Сейчас, в новостройках эконом класса, современные типовые 2-х комнатные квартиры имеют, ориентировочно, минимальную площадь 55 кв.метров. ("Каталог типовых квартир" http://plan.rinet.by/?catalog ). В 3 квартале 2018 году по РФ, средняя стоимость 1 кв.м составляла 55 338 руб., для первичного рынка жилья (данные "ЕМИСС государственная статистика")

Для 2-х комнатной квартиры стоимостью в 3,044 млн.руб (55кв.м.* 55338 руб.= 3,044млн.руб), ежемесячная ставка 0,25% от рыночной стоимости, составит 7610 руб в месяц в первый год (3,044млн.руб/100%=30440руб*0.25%=7610руб).

В последующие годы размер ежемесячной платы увеличится, от возросшей из-за инфляции рыночной стоимости нового жилья в данном микрорайоне (муниципальном образовании).

Для строительства 50 тыс.квартир 2х комнатных квартир (первой очереди) или 2,75 млн. квадратных метров жилья (50тыс.квартир*55кв.м=2,75млн.кв.м), из государственного бюджета каждый год (в течении 33 лет), потребуется по 152 млрд.руб (50тыс.кв.* 3,044млн.руб=152,2млрд.руб)

Что приблизительно сравнимо с объем планируемого финансирования федерального проекта по расселению аварийного жилья до 2024 года, на который планируется направить 500 млрд рублей (432 млрд рублей - это средства федерального бюджета, 68 млрд - из региональных бюджетов). По национальному проекту до 2024 года (за 4 года) планируется переселить в новые дома более 664 тыс. человек, которых в настоящий момент проживают в аварийном фонде площадью 12 млн кв.м.

Строительство многоэтажных домов должно удовлетворять требованиям - долговечности, возможности простоять многоэтажному дому не менее 70 лет, чтобы при низкой арендной плате квартиры окупились и принесли прибыль (обеспечили рост строительства нового арендного жилья).

Наличие индивидуального газового отопления в каждой квартире для снижения коммунальных платежей.

Обязательно должна быть запрещена приватизация арендуемого жилья. Для того, чтобы на месте пришедшего от времени в ветхое (аварийное) состояние арендное жильё в многоэтажном доме, построить новое арендное жильё не переплачивая за землю (не увеличивая стоимость строительства многоэтажного дома).

Данный пример показывает, что теоретически возможно строить квартиры только за счёт платы с квартиросъёмщиков, минуя грабительские банковские кредиты. Если только на начальном этапе государство за счёт бюджетных средств построит определённое количество арендуемого жилья.

Рыночная стоимость жилья может быть значительно больше.

К примеру, в Москве стоимость однокомнатной квартиры достигает 7 млн.руб, из-за чего ежемесячная плата за съём квартиры увеличится втрое - до 17,5 тыс.руб (7млн.руб/100%=70тыс.руб*0.25%=17500руб).

И на оборот, в небольших областных (краевых) центрах стоимость в новостройке однокомнатной квартиры в районе 1,8 млн.руб, плата за съём квартиры составит 4500 руб (1,8млн.руб/100%=18тыс.руб*0.25%=4500руб).

Строительство арендного жилья с платой за съём 0,25% от рыночной стоимости квартиры, сделает доступным проживание в городе семьям с низким достатком для которых недоступна покупка своей квартиры по ипотеке.

Так же, поможет семье немного поднакопить деньги на покупку своего жилья, чтобы затем, за счёт большего первоначального взноса уменьшить размер ежемесячного платежа по кредиту и срок на который берётся кредит.

Если купить квартиру в новостройке стоимостью в 3,044 млн.руб. в ипотечный кредит (с использованием материнского капитала в 453 тыс.руб в качестве первоначального взноса) на 20 лет под 10,1%. Сумма ежемесячного платежа банку (она же нагрузка на семейный бюджет) составит 24 749 руб. (расчёты проводил с помощь калькулятора на сайте Сбербанка).

Разница по сравнению с арендной платой за съём квартиры, в месяц составит 17 тыс.руб (24749руб-7610руб=17139руб).

Единственно, необходимо учесть, что размер арендной платы за съём квартиры ежегодно растёт из-за инфляции, из-за чего уменьшается разница (выгода) по сравнению с покупкой квартиры в кредит.

Но за некоторое время (10 лет) можно поднакопить деньги, чтобы взять кредит на покупку своей квартиры под меньший размер ежемесячных платежей с меньшим сроком погашения.

Вывод. В России необходимо строить арендное жильё, со ставкой за съём жилья от 0,25% и ниже от рыночной стоимости нового жилья. Чтобы обеспечить доступность проживания в крупном городе семьям с низким достатком, и возможности семьям копить деньги на покупку своего жилья проживая в съёмной квартире. При сохранении окупаемости возводимого жилья и для обеспечения роста ввода нового арендного жилья.

Далее объясню, почему строительство арендного жилья с минимальной стоимостью арендной платы за съём квартиры, приведёт к удешевлению стоимости остальных квартир в многоэтажных домах, продаваемых строительными компаниями в собственность гражданам.

Во-первых. За счёт уменьшение спроса от граждан, которые по дешёвке снимают квартиры в арендном жилье. Раньше (сейчас), высокая стоимость арендной платы за съём квартиры, подталкивала граждан покупать свою квартиру в городе, чтобы не переплачивать арендаторам.

Достаточно того, чтобы доля вводимого арендного жилья в год, составляла хотя бы 10% в крупных городах. Тогда, это позволит повлиять на уменьшение стоимость всего продаваемого жилья (всех квартир в городах).

По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2014 году (за другие года перестали публиковать) средняя цена продажи жилья превосходила среднюю себестоимость его строительства на 32 %, а темп роста цен на жилье превышал как темп роста цен на строительные материалы, так и темп роста реальных располагаемых доходов населения.

А значит, наличие дешёвого арендного жилья позволит снизить стоимость продаваемого жилья в городах на 20-30%.

Во-вторых. Бизнесу и богатым гражданам, станет невыгодно вкладывать свои деньги в строительство недвижимость, с целью получения в ближайшем будущем прибыли. Так как, при наличии большого количества дешёвого арендного жилья с очень низкой окупаемостью, не сможет с ним конкурировать (не принесёт прибыль от сдачи квартир в наём).

Как следствие, уменьшится спрос на строительство коммерческого арендного жилья предназначенного для сдачи его гражданам по высокой арендной плате.

В третьих. Часть граждан проживающих в арендном жилье, через определённое количество лет по окончанию (завершению) своей трудовой деятельность (выходу на пенсию), уедет жить в малочисленный населённый пункт (посёлок, деревню), где на пенсию дешевле жить, лучше экология, есть возможность заниматься своим огородом (подсобным хозяйством).

Тем самым, пенсионеры освободят арендуемое жильё для новых квартиросъёмщиков (молодой семьи) работающих в городе. Что уменьшит спрос в городе на новое жильё для новых молодых семей.

Снижение стоимости продажи жилья к её себестоимости, увеличит доступность покупки своей квартиры по ипотеке для менее обеспеченных семей.

При большом количестве дешёвого арендного жилья в городах, увеличит внутреннюю трудовую миграцию в стране, сократив потребность в иностранной рабочей силе (гастарбайтерах).

Гражданам, из ближайших к городу посёлков, станет выгоднее снимать жильё в городе, чем ежедневно ездить из посёлка в город на работу, тратя деньги на проезд (бензин), время в пробках.

В чём ещё выгода для города в предлагаемом коммерческом арендном жилье.

В том, что в нём живёт платёжеспособные граждане. Они "заинтересованы" (вынуждены) платить ежемесячную арендную плату за съём жилья. Так как, иначе их, можно через суд привлечь к уголовной ответственности за скопившеюся задолженность по арендной плате за съём квартиры.

Граждане проживающие в арендном жилье не платят налог на недвижимость (жильё, землю), взнос на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Так как, в ежемесячной арендной плате за съём жилья, будет включён налог и взнос на капитальный ремонт дома. Которые уплачивает госкорпорация (компания, с 51% акций принадлежащих государству), как собственник арендного жилья. Соответственно, налог на недвижимость в местный бюджет, взносы за капитальный ремонт на счёт в Фонд капитального ремонта регионального оператора повысят ставку арендной платы.

Пересчитаем её.

Средний размер ставки налога на недвижимость для квартир за год, составляет 0,1% от кадастровой стоимости жилья (которая приближена к рыночной стоимости жилья).

Если, грубо посчитать, то для новой 2х комнатной квартиры (стоимостью в 3,044 млн.руб), он составит 3044 руб., или 254 руб. месяц (3044руб/12мес=253,7руб)

Федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц составляет 8,4 рубля, на 2019 год.

Следовательно, ежемесячный взнос на капитальный ремонт для 2х комнатной квартиры (площадью 55 кв. метров) составит 462 руб (8,4руб*55кв.м=716руб).

Тогда, ежемесячная арендная плата за 2х комнатную квартиру, с учётом налога на недвижимость и взносов на капитальный ремонт жилья, должна увеличится на 716 руб в месяц (254+462=716руб), с 7610 руб., при ставке 0,25%, до 8326 руб., что соответствует ставке 0,274% (0,25*8326/7610=0,274%)

Источник: https://олег-бегов.рф/sem.kvartiri.html

Комментарии для сайта Cackle